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北上深的房子降价一半也卖不掉?这四种房子哪发布时间:2020-04-22 07:39

最近,楼市“报复性买房”狂潮乍起:多地楼市先后被曝出新房遭群众哄抢:北京一网红盘5分钟卖了超过700套;深圳楼盘千万豪宅秒光;苏州三个楼盘同时“秒光”。3月20日三个房地产项目同时开盘,共推出近900套房源,一个60秒销售12亿,一个9秒卖掉9成,一个1分钟售罄销售5.4亿......

还有各地推出的“救市政策”,不断地试探“房住不炒”的底线:“一个家庭买N套”“首付降至两成”“公积金买房”“以新旧动能转换区名义突破限购限贷”.......

在各种政策的刺激、媒体的渲染下,亲朋好友嘘寒问暖的必备话题变成了——今天,你要买房了吗?

如今的楼市,已经陷入了一场“虚假狂欢”,很多人只关注到了表面的繁华,却忽视了更具有警示意义的信号——

比如说青岛,诸葛找房数据显示,4月5日青岛市二手房市场均价23151元/平方米,环比下跌357元/平方米,降幅为0.15%,截止到4月14日,青岛二手房挂牌总量高达115302套。

比如说苏州,4月14日,苏州二手房挂牌数量达到了惊人的99115套,相比去年3月猛增73793套。

比如说重庆,截至4月14日,重庆的二手房挂牌量高达221593套,位于全国各城市前列。与此同时,重庆的成交却是空前遇冷,中国房地产协会“全国房价性行情”数据显示:今年3月,重庆主城二手房住宅成交65万方,同比减少29%。

克尔瑞对29个二线城市以及150个三四线城市做了近万份有效的调研问卷,2020年二三线城市50万以下、70平方米以下产品弃购现象或将最为严重,调研所得超3成的准客户或将放弃置业计划。

有一种财富,叫做纸面财富。你买的房子,很可能找不到不到接盘的人!降价,也一样卖不掉!

很显然,在疫情的冲击下,无数人的工作、收入都受到了影响,一方面是卖方急着卖房回笼现金,一方面是买房购房更加谨慎,这个时候,考验房子流动性价值的时候就到了。而对房子易于变现的要求,并不只限于疫情期间的短期冲击,从长远角度来看,优质资产、具有增值空间的房子,也一定是具有这一特性。

所以,别因为表面的楼市火热,就迫不及待地加入这场买房狂潮,我们必须要捍卫自己的财富、避免踩雷,那么首先就要明确,什么样的房子会卖不掉?

首先是城市因素,前几天,中央和国发委发布了两份重磅文件《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》,我也第一时间做出了详细解读。

其中重要一点是,放开了对大城市的落户门槛限制,同时从行政区划、土地供应等各个方面支持大城市发展。因此,未来中国的城市一定会越来越两极分化,一些中小城市将会被逐渐放弃,那么有些人的房子真的是白买了!

不光是未来考虑,短期来看就已经很不乐观了。其实我们看现在那些大尺度的楼市政策,很多都是因为当地新房库存很高,比如说青岛,2019年新建商品房供应量也创下历史最高,为1874万平方,但是销售量仅为1422万平方。这意味着还有25%的新房变成库存。

那么我们不妨这么来解读:大家买新房,对于ZF和开发商都是好事;但是大家买二手房,基本上只对于卖房者有好处。所以,各地都在想着法儿地鼓励大家买新房,而新房多了,价格优惠了,自然也对二手房市场形成了压制——大家新房都有大把可挑,为啥要买你的二手房呢?

尤其是那些人口净流出的三四线城市,连农民工都早已进城跟你一起买房了,那未来你的房子能卖给谁呢?

当然是否定的。在以前的文章中,我对北上广深楼市的不同前景做出了分析,突发!中央、国发委发布重磅文件!!未来10年楼市格局将被改写!大家有兴趣可以翻看历史文章,在这里说一下通用型的因素。

在中央和国发委的文件中,也对大城市的土地供应做出了安排。政策意味着,大城市不必再死守耕地红线,可以有更多的建设用地。比如说北京缺建设用地,想要占用耕地,之前只能在本区域内协调,腾挪空间小,但现在可以花钱向贵州、甘肃等较为落后的省份买。大城市的房子,可以建的更多了!

而就在昨夜,又有一项重磅政策传来:4月14日国务院常务会议公布的一项政策,推进城镇老旧小区改造。

这意味着,政府对老旧小区的态度发生了,将以“改造、提升”为优先考虑,而不是拆除重建。这将对二手房价格产生重要影响——因为拆除重建之后,小区是全新的,土地期限也延长了,二手房价值更高。如果只是改造提升,价格上升就非常有限了。

这两项政策,对于买房人而言,一是除了老破小,你的选择余地大大增多;一边是老破小自身的房产价值大大缩水,所以想买这些房子的朋友们,尤其是想以此博拆迁收益的朋友们一定要注意了!

因此,我对刚需的建议是,在同样的价位下,支持大家买近郊的新房(要临铁),而非城中的二手房。牺牲你当前的通勤时间,来换取长远的增值价值、变现优势。

最近深圳出现一个大消息——豪宅降价1000万!华侨城波托菲洛天鹅堡的一期楼王,业主最早是2018年5月放盘卖,2200万都没卖掉,2019年调高到2900万更无人问津,据说业主是干外贸企业的,今年受疫情影响,资金链濒临断裂,急需卖房救急,最近把价格降到了1900万。

一方面是因为地段原因,如果是换了深圳湾,大户型豪宅起码涨了50%以上;另一方面是因为豪宅自身的属性,有钱人最不缺的就是钱,自然是喜新厌旧不喜欢买二手房的,尤其是没有学位的更没啥价值了。

最近,有媒体曝出北京商住房出现“量价齐跌”,成交量相比峰值下跌超过95%,八成以上成交价跌了50%左右,多数成交价格和2012年前后相差无几。地段不太好的商住房,卖房款甚至还不够偿还银行剩余贷款的!

商住房的坑实在太多太多,重要一点就是税费太高、难以变现。当你首次购入商住房时,税费仅需3个点的契税。但当想要转手时,卖方需要支付增值税、个人所得税、土地增值税,买方需要承担契税,买卖双方需要承担印花税......七七八八的税费加起来,让交易成本会大大抬升。

就拿增值税来说,住宅的增值税在0.56%,而公寓接近20%。这中间差值有多大?假使你此前购买了一套总价50万的公寓(购房发票金额为50万),如今其升值为70万,想要转手的话,需要承担约11万的税费。

你说这笔巨额的税费谁来掏?你掏的话,就是赔本卖房;买家来掏,算下来还不如买住宅划算退一万步说即使人家非要买公寓,但选择太多,大可买入新房公寓,仅需3个点即可解决,节约一大笔费用。

最后我们总结一下今天的结论,要让自己的房子易于变现、具有流动价值,一是要会选择城市、二是要选择地段、三是要选择房屋类型:对某些群体来说要“买新不买旧”、所有人能不碰商住尽量不碰商住。

总而言之,未来不同房产的投资价值将会天差地别,闭眼买房、一夜暴富的蒙眼狂奔时代已经结束了。在这个充满不确定性的年代,能守护好我们财富的只有我们自己!

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