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中、德房地产市场对比:德国房价长期稳定之谜发布时间:2020-08-01 02:40

之前我们分析过中国香港、英国的高房价困境,美国、日本的房地产泡沫,可以说这些地方的房地产市场给我们做了反面教材,其中有值得我们学习的地方,更有值得我们汲取的教训。

今天我们说一个房地产市场的好学生:德国。德国房价长期保持稳定,既未像中国香港和英国一样陷入高房价困境,也从未发生过美国、日本式的房地产危机。德国,到底是如何保持房价长期平稳、实现房地产市场长期稳定的呢?德国的房地产市场又给我们哪些启示呢?

1970-2017年,德国名义房价累计上涨2.3倍,年均增长率仅2.6%。上涨速度跟我们过去20年的速度相比根本不是一个级别。这也为德国赢得了楼市长期稳定的美名。

德国房价长期平稳,房地产制度是根本原因。制度决定发展方向,决定结果。细分其原因,主要有以下几点:

在德国,房子就是用来住的,不是用来炒的,也不是经济的顶梁柱。德国人将经济发展的注意力放在了汽车、电子等工业、科技领域。而我国的房地产市场却被赋予了太多的使命,这在一定的历史时期,有其特殊的作用,但是在经济发展到一定时期的时候,就需要逐步为房子松绑,为经济关上一扇破旧的门(土地、房子),然后打开一扇崭新的窗(科技创新)。

在我国,不仅房地产市场被赋予了太多的使命,房子也被捆绑了太多的价值,教育、医疗、公共服务,这些都可以由房子代表。这也难怪国人不愿意租房了,不仅是观念的问题,也涉及到自己的生活、生存,更涉及到下一代的成长,不买房行吗!不仅如此,租房子可能随时面临被房东解约的危险,搬家也是挺烦的。这是制度的缺陷,中国的住房自有率相当高(央行数据:96%左右),不是没有原因的。

对比德国,一半以上的德国人选择租房住,租房跟买房一样,可以享受同等的公共资源,而且,有详细的法律保护租客的权利,如果房东没有正当合理的理由赶你走,你完全可以告他,把他送进监狱。

住房储蓄贷款制度,说起来并不复杂。简单来说,在美国,一般是提前消费,买房可以先高比例贷款,后期慢慢还,如果还不上,那就房地产危机。在德国呢,要想买房,需要你先在住房储蓄机构存款,当你的存款额度达到一定的标准的时候,才可以从住房储蓄机构贷款,这样购房者违约的风险要小得多。而且住房储蓄机构的资金、存贷利率,都是独立于外界的资本市场的,既不受外界影响,也不会干扰外界。可以更好地保持金融市场和住房市场的稳定。

4、税收重交易轻保有,打击炒作,鼓励居民长期持有和出租,并且对二套房征收二套住房税。

在税收方面,德国是按部就班的征收各种房产相关税,主要目的是打击炒作。这一点跟我们很像,重交易、轻保有,但是,效果却截然相反,在房价长期上涨的预期下,税收根本就不是控制房价的好方式,最终只能增加二手房交易成本,并不能控制房价平稳。

有一点值得我们学习,德国对二套房征税,这可以增加持有成本,可以更有针对性的打击炒作,这是我们税收中极大的短板。因为二套房持有税的征收,不仅是钱的问题,而且是不动产透明化的问题,要搞清楚房子都在谁手里,这样一来就知道我国的房子到底是短期还是过剩,也就知道谁在炒房了。如果要搞这一点,那才是真正打击投机。

5、城市均衡发展。这是德国的独特情况,不一定符合我们的实际。中国太大了,区域发展不均衡也是现实。这一点还要根据实际情况,发展适合我们的市场。

1、让房子回归居住属性,淡化房地产的经济支柱产业地位。过去可以以房地产拉动经济,但是,未来一定是科技创新拉动经济。

2、建立房地产长效机制,保持房地产政策的连续性。房地产一半是房子,一半是金融,金融政策的易变形,容易形成房价上涨(或下跌)的预期。

3、租售并举,发展健康的租赁市场。很多年轻人也愿意租房,但是租房太烦了。而且租房和买房不能享受同样的城市资源。当然,这还需要发展,因为我们人多,资源少。

其实,无论是中国香港、英国模式,还是美国、日本模式,或者德国、新加坡模式,都有其合理和不合理的地方,重点是我们要根据国内的实际情况,形成适合我们的中国模式,绝不能照搬外国模式。

现在我们的房地产模式中,既有香港模式,也有新加坡制度(住房公积金制度),也有美国、日本的模式,现在也在初步尝试德国的住房储蓄贷款模式。虽然德国房地产市场发展得很健康,但是,住房储蓄贷款模式是否适合我们,还是一个未知数,外来的和尚未必好念经。

希望我国房地产市场也能走出适合自己的中国模式,而且是健康的房地产市场。这需要的不仅是学习外国的住房制度,更要总结过去20年我们的房地产市场发展的一些经验教训,自己走过的路才是最好的教材,这样我们也可以更好地了解我们的房地产市场问题究竟在哪里,对症才能下药。

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